Loop eens met opgeheven hoofd door een van onze grote winkelstraten. En dan niet figuurlijk maar letterlijk. Een ding valt direct op: als ze er nog zijn zien we vele in deplorabele staat verkerende ramen zonder enig teken van leven er achter. We constateren een probleem, of een uitdaging?

Elke binnenstad heeft er mee te maken. Grote winkelketens nemen de belangrijkste winkelstraten in. Tegen de hoog opgelopen huurprijzen valt voor de kleine, lokale ondernemers geen brood meer te verdienen. Een recent voorbeeld hiervan is het, na 210 jaar bestaan, aanstaande verdwijnen van het Haarlemse sigarenmagazijn Van der Pigge, naast (hoe tekenend voor de situatie) de McDonalds in de Grote Houtstraat. De grote concerns nemen het over, voor de Haarlemse Grote Houtstraat inmiddels voor 85%. Met dezelfde winkelpui als in elke andere willekeurige winkelstraat van Nederland. Zo is het karakteristieke beeld van de binnenstad langzaam maar zeker aan het verdwijnen. En het meest schrijnend zijn de vele situaties waarbij de etages boven de winkel zelfs geheel onbenut blijven. Een ononderbroken winkelpui zonder woningentree voor de bovenliggende woning en gemaximaliseerd winkeloppervlak zijn blijkbaar dermate belangrijk dat leegstaande bovenliggende ruimtes op de koop toe wordt genomen. Wellicht mede de oorzaak voor de torenhoge winkelhuurprijzen. De ruimtes zijn in enkele gevallen zelfs geheel onbereikbaar geworden. Het pijnlijke gevolg: uitstervende straten buiten de winkeltijden om en verpaupering van veel van het vastgoed dat boven de begane grond uitrijst. En juist deze hoger gelegen etages zijn vaak, in tegenstelling tot de winkelpuien, nog de enige restanten van het kenmerkende historisch straatbeeld. In Haarlem heeft de gemeente geïnventariseerd dat er een potentie is voor de toevoeging (of beter gezegd terugkeer) van maar liefst 700 wooneenheden boven winkels, waarvan realistisch 450. Dit realistisch potentieel is ongeveer even groot als het aantal nieuwbouwwoningen van de Droste-locatie en Mariastichting bij elkaar, ofwel twee keer zo groot als de ontwikkeling aan de Raaks. Met de verwachte groei van de Randstad in het achterhoofd en de zoektocht naar ruimte in de vorm van de compacte stad zien we al snel waar er een de uitdaging ligt!

Maar deze, al jaren bekende, constatering alleen is blijkbaar niet voldoende, net zo min als de logische gedachte aan een leefbaar winkelareaal en dus hogere kwaliteit van het centrum, van het behoud van vastgoedwaarde en het verhogen van vastgoedopbrengsten.

Samen met de actieve aansporing door de gemeente en aanwezige subsidiemogelijkheden (ook in het onderzoek naar de mogelijkheden) ligt het antwoord op de uitdaging voor de architect vooral ook in het vinden van slimme, situatie-specifieke ontsluitingsoplossingen, het optimaliseren van dubbel grondgebruik in met name de binnengebieden en het benutten van het daklandschap waardoor winkels en woningen elkaar weer kunnen versterken en niet meer elkaar uitsluiten. Winst voor de eigenaren en winst voor stad, zodat we ook weer figuurlijk met opgeheven hoofd door de winkelstraten kunnen lopen.